Büroimmobilien im Wandel – Gastvorlesung an der TU München
- Gunnar Gombert STRATEGY CONSULTING
- 28. Okt.
- 2 Min. Lesezeit
Im Rahmen des Lehrauftrags „Immobilienmärkte und Investoren“ von Prof. Dr. Gunnar Gombert an der Technischen Universität München fand eine fundierte Gastvorlesung zum deutschen und Münchner Büroimmobilienmarkt statt. Matthias Hofmann, Head of Office Agency München und Head of Regional Branch Management Germany bei Cushman & Wakefield, gab dabei einen präzisen Überblick über Marktentwicklungen, Nutzertrends, Investmentperspektiven und aktuelle Herausforderungen.
Die Veranstaltung zeigte klar: Der Büroimmobilienmarkt befindet sich nicht in einem Bedeutungsverlust, sondern in einer Phase der Transformation und Neuausrichtung.
Marktumfeld: Stabilisierung mit Erholungsperspektive
Eingangs ordnete Matthias Hofmann das gesamtwirtschaftliche Umfeld ein:
2025 gilt als Übergangsjahr, für 2026 wird ein deutlicheres Wirtschaftswachstum erwartet.
Die Zinslandschaft stabilisiert sich, was Finanzierung und Investitionsklima sukzessive verbessert.
Das Immobilienklima hellt sich auf: Nahezu alle Assetklassen entwickeln sich wieder positiv, besonders Wohnen und Büro.
Ergebnis: Das Vertrauen der Marktteilnehmer steigt, Transaktions- und Finanzierungsaktivitäten nehmen zu – wenn auch selektiv und risikobewusst.
Deutsche Büroimmobilienmärkte: Zurückhaltende Nachfrage, aber Bodenbildung
Der nationale Bürovermietungsmarkt zeigt eine moderate Erholung:
Der Flächenumsatz bleibt unter dem langjährigen Durchschnitt, die Talsohle scheint jedoch erreicht.
Die Leerstände steigen weiter, bedingt durch Neubau, Rückgaben und Flächenreduktion infolge hybrider Arbeitsmodelle.
Die Renditen sind deutlich attraktiver als in den vergangenen Jahren und eröffnen selektive Einstiegschancen.
Kerntrend bleibt: Weniger Fläche pro Mitarbeitendem, dafür höhere Qualitätsansprüche.
München im Fokus: Qualität statt Quantität
Der Münchner Markt zeigt ein heterogenes Bild:
Der Flächenumsatz ging erneut zurück, gleichzeitig steigt der Leerstand spürbar an.
Spitzenmieten legen weiter zu, während Durchschnittsmieten uneinheitlich verlaufen.
Die Nachfrage konzentriert sich klar auf ESG-konforme, moderne und zentral angebundene Flächen.
„Flight to Quality“ prägt den Markt: Unternehmen investieren gezielt in hochwertigere Büroflächen, um Attraktivität, Nutzungseffizienz und Arbeitgebermarke zu stärken. Sekundärlagen geraten unter stärkeren Preisdruck, das Umland zeigt sich preissensitiv und differenziert.
Nutzerverhalten: Flexibilität, ESG und Effizienz im Fokus
Für Büronutzer ergeben sich klare Handlungsmuster:
Höhere Verhandlungsmacht der Mieter führt zu attraktiveren Incentives.
Unternehmen optimieren Flächen konsequent im Sinne von Flexibilität, hybrider Nutzung und Effizienz.
ESG-Kriterien werden zum ausschlaggebenden Entscheidungsfaktor – sowohl aus Compliance- als auch aus Kultur- und HR-Perspektive.
Kurz: Qualität schlägt Quantität.
Investmentmarkt: Selektiv, international und chancenorientiert
Auch der Münchner Investmentmarkt verändert sein Profil:
Das Transaktionsvolumen bleibt verhalten, das Kapital agiert vorsichtig und selektiv.
Internationale Investoren gewinnen deutlich an Bedeutung.
Preisfindung bleibt herausfordernd, das Bid-Ask-Gap besteht, verringert sich aber.
Chancen bestehen vor allem für langfristig orientierte Investoren mit klarem Qualitäts- und ESG-Fokus sowie für Value-Add-Strategen mit Umsetzungsstärke.
Fazit
Die Gastvorlesung verdeutlichte: Der Büroimmobilienmarkt befindet sich im Wandel – jedoch nicht in einem strukturellen Rückzug. Vielmehr verändert sich die Nachfrage:
weniger Fläche,
höhere Qualität,
stärkere Nachhaltigkeits- und Nutzerorientierung.
München bleibt ein robuster, aber selektiver Markt, in dem Produktqualität, ESG-Konformität und Lage die entscheidenden Differenzierungsmerkmale sind. Für Studierende wie Marktteilnehmer liefert die Entwicklung wertvolle Einblicke in die zukünftige Positionierung von Büroimmobilien.
Über den Referenten
Matthias Hofmann ist seit 2012 bei Cushman & Wakefield tätig. Er verantwortet das Office-Vermietungsgeschäft in München und das regionale Niederlassungsmanagement in Deutschland. Er berät nationale und internationale Unternehmen zu Standort- und Flächenstrategien.
