Schulden, Zinsen, Immobilienpreise – was jetzt auf den Immobilienmarkt zukommt

Die weltweiten Staatshaushalte ächzen: Billionen an Schulden müssen refinanziert werden – und zwar nicht mehr zum Nullzins, sondern im neuen Hochzinsumfeld. Klingt nach trockener Makroökonomie? Ist es aber nicht. Denn was auf den Anleihemärkten passiert, schlägt direkt auf die Immobilienwirtschaft durch.

Hier die wichtigsten Folgen für den Immobilienmarkt – und warum es jetzt auf kluge Strategien ankommt.

Verschuldung, Zinsen, Immobilienpreise - Wie geht es weiter mit dem Investmentmarkt (Quelle: Sora / Chat GBT)

Teureres Geld – weniger Spielraum

Wenn Staaten für ihre Schulden höhere Zinsen zahlen müssen, steigen automatisch auch die Kosten für Immobilienfinanzierungen.

• Kredite werden spürbar teurer.

• Renditen nach Leverage schrumpfen.

• Käufer können schlicht weniger bieten.

👉 Folge: Preisrückgänge sind keine Überraschung, sondern eine logische Konsequenz.

Banken werden vorsichtiger

Die Zeiten von 70–80 % Loan-to-Value sind vorbei. Banken verlangen mehr Eigenkapital und schreiben konservativer.

• Weniger Deals pro Investor.

• Weniger Transaktionen insgesamt.

• Mehr „Equity-lastige“ Finanzierungen.

👉 Das bremst den Markt zusätzlich aus.

Werte unter Druck

Steigende Basiszinsen erhöhen die Diskontierungsraten. Für Bewertungen bedeutet das: runter.

• Verkäufer hoffen auf alte Preise.

• Käufer rechnen mit neuen Realitäten.

• Das Ergebnis: eine wachsende Lücke zwischen „Ask“ und „Bid“.

👉 Marktliquidität sinkt, Preisfindung wird zäh.

Der Refinanzierungs-Stau

Nicht nur Staaten, auch Immobilien stehen vor einer sogenannten Maturity Wall. Kredite aus der Niedrigzinsphase müssen nun deutlich teurer verlängert werden.

• DSCRs passen oft nicht mehr.

• Banken werden kritischer.

• Distress und Zwangsverkäufe nehmen zu.

👉 Hier liegt die nächste Welle von Opportunitäten – aber auch Risiken.

Immobilien vs. Anleihen – wer gewinnt?

Lange Zeit waren Immobilien die Rendite-Alternative. Doch jetzt sind Anleihen zurück: liquide, sicherer und wieder mit attraktiven Kupons.

• Kapitalflüsse verschieben sich.

• Immobilien müssen sich über harte Fakten beweisen: stabile Cashflows, ESG, Standortqualität.

👉 Nur Immobilien mit Fundament werden überzeugen.

Mehr Nervosität im Markt

Weil internationale, renditehungrige Investoren inzwischen große Teile der Staatsanleihen halten, reagieren die Märkte schneller auf Nervosität. Jede Bewegung bei Bond-Yields kann den Kreditmarkt durchrütteln – und Immobilieninvestoren zum Abwarten zwingen.

Was heißt das für Investoren?

Das Umfeld ist herausfordernd – aber nicht hoffnungslos. Chancen liegen dort, wo andere gerade nicht hinschauen:

• Kaufen unter Replacement Cost: Wer clever einsteigt, kann sich langfristig absichern.

• Kreative Kapitalstapel: Mehrere Finanzierungsbausteine nutzen, um Renditen zu optimieren.

• Frühe Refinanzierung: Wer heute aktiv wird, vermeidet morgen böse Überraschungen.

• Back to Basics: Mieterträge, ESG-Performance und Qualität schlagen jede Excel-Schönrechnung.

📌 Gunnar Gombert Strategy Consulting unterstützt Investoren, Entwickler und Eigentümer dabei, sich in diesem „Higher for Longer“-Umfeld richtig aufzustellen.