Finanzierung unter Druck: Wer finanziert künftig noch Immobilien – und zu welchen Bedingungen?
- Gunnar Gombert STRATEGY CONSULTING
- 10. Juli
- 2 Min. Lesezeit
Einblicke aus der Lehre an der IU mit Expertengästen der MünchenerHyp und Ponti Capital Partners
Der Finanzierungsmarkt für Immobilien steht unter Druck. Gestiegene Zinsen, sinkende Bewertungen, verschärfte Regulierung (u. a. Basel III und IV), wachsende ESG-Anforderungen sowie anhaltende Unsicherheit belasten Entwicklung, Transaktion und Refinanzierung von Projekten erheblich.
Die zentrale Frage lautet: Wer finanziert künftig noch Immobilienprojekte – und zu welchen Konditionen?
Dieser Frage widmeten sich Studierende der Immobilienwirtschaft an der IU Internationale Hochschule im Rahmen eines aktuellen Vorlesungsblocks – gemeinsam mit Prof. Dr. Gunnar Gombert und zwei ausgewiesenen Experten aus der Praxis:
Ingo Gläser, Head of Development bei der Münchener Hypothekenbank eG, beleuchtete die aktuelle Finanzierungssituation aus Sicht der Kreditwirtschaft.
Prof. Dr. Florian Spitra, Gründer und Managing Partner von Ponti Capital Partners, ergänzte die Perspektive um praxisnahe Einblicke aus Projektentwicklung, Investment und Asset Management.
Der Finanzierungsmarkt ist selektiver geworden
Im Dialog wurde schnell klar: Immobilienfinanzierung ist heute anspruchsvoller, restriktiver und deutlich selektiver.
🔻 Zinsanstieg: Deutlich höhere Finanzierungskosten setzen nicht nur Projektkalkulationen unter Druck, sondern senken auch Beleihungswerte.
📉 Rückläufige Marktwerte, insbesondere im Bürosegment, verringern Kreditspielräume und erhöhen die Risikoaversion der Banken.
⚖️ Regulatorische Anforderungen wie Basel III/IV und strengere Eigenkapitalvorgaben verschärfen das Risikomanagement – häufig zulasten komplexer, innovativer oder ESG-orientierter Projekte.
Ingo Gläser betonte, dass die Finanzierungsfähigkeit eines Projekts heute mehr denn je im Spannungsfeld von Marktwert, Risikobewertung und regulatorischen Rahmenbedingungen steht.
Projektentwicklung unter neuen Vorzeichen
Auch aus Entwicklersicht hat sich das Umfeld spürbar verändert. Florian Spitra hob hervor, dass viele institutionelle Investoren aktuell gar kein Kapital mehr für neue Projekte einsammeln können – zahlreiche Investments geraten unter erheblichen Druck.
Zu den zentralen Herausforderungen zählen:
der Zugang zu Eigen- und Fremdkapital,
eine verlässliche Wertermittlung in zunehmend volatilen Märkten,
und die Reaktionsfähigkeit auf politische und regulatorische Veränderungen (z. B. ESG-Taxonomie, Förderpolitik, Mietrecht).
Spitra betonte, dass wer heute erfolgreich entwickeln will, nicht nur ein gutes Produkt – sondern auch belastbare Kapitalnetzwerke und professionelles Risikomanagement benötigt.
Neue Anforderungen an Bewertung und Risikosteuerung
Neben der klassischen Bonitätsprüfung gewinnen neue Bewertungsdimensionen an Bedeutung:
Detaillierte Cashflow-Analysen, insbesondere zur Stabilität der Mieterträge
ESG-Risiken und Klimaanfälligkeit als Bestandteil der Kreditentscheidung
Exit-Szenarien und alternative Nutzungskonzepte, falls sich Marktlagen ändern
Die Studierenden diskutierten intensiv, wie sich diese veränderten Anforderungen auf Finanzierungsentscheidungen auswirken – und welche Fähigkeiten künftig für Developer und Asset Manager entscheidend sein werden.
Finanzierung bleibt möglich – aber die Hürden steigen
Trotz deutlich verschärfter Rahmenbedingungen bleibt Immobilienfinanzierung möglich. Voraussetzung ist ein belastbares Gesamtkonzept mit solider Eigenkapitalbasis, ESG-Konformität, überzeugendem Track Record und hoher Transparenz im Risikomanagement.
Die Lehrveranstaltung an der IU hat erneut gezeigt, wie wertvoll der direkte Austausch mit erfahrenen Praktikern ist – insbesondere in einem Marktumfeld, das sich tiefgreifend wandelt.
Ein herzlicher Dank gilt Ingo Gläser (MünchenerHyp) und Florian Spitra (Ponti Capital Partners) für ihren engagierten und praxisnahen Beitrag zur Lehre an der IU.
