Marktstabilisierung und Zinsumfeld: Ein neues Gleichgewicht in Deutschland und Europa
Die jüngsten Entwicklungen im Zinsmarkt haben zu einer leichten Beruhigung geführt. Langfristige Kapitalmarktzinsen zeigen Stabilität, und erste Zinssenkungen seitens der Zentralbanken lassen auf eine Entspannung hoffen. Auch auf den Immobilienmärkten stabilisieren sich die Preise. Für langfristig orientierte Investoren sind die gestiegenen Renditeabstände zu Staatsanleihen ein positives Zeichen und verbessern das Marktumfeld für Investments.
Refinanzierungsrisiken im Zuge auslaufender Kredite
Viele Immobilieninvestoren profitierten in den vergangenen Jahren von langfristigen, günstigen Finanzierungen im Niedrigzinsumfeld. Diese Kredite laufen nun sukzessive aus und müssen neu finanziert werden – oft zu wesentlich höheren Kosten. Neben erhöhten Zinskosten wirken sich gesunkene Immobilienwerte und strengere Bankvorgaben negativ auf die Möglichkeiten zur Anschlussfinanzierung aus. Vor allem bei Büro- und Einzelhandelsimmobilien drohen Finanzierungslücken. Prognosen zufolge könnte sich dieses Defizit für den deutschen Markt von 2024 bis 2028 auf rund 20 Milliarden Euro belaufen, mit einem Höhepunkt im Jahr 2026.
Erfolgsfaktoren für nachhaltige Anschlussfinanzierungen
Entscheidend für eine erfolgreiche Anschlussfinanzierung sind Stabilität und Wertschöpfung der Immobilien. Eigentümer sollten daher auf die Qualität ihrer Objekte achten, indem sie Standort, Objektzustand und Mieterstruktur pflegen und nachhaltig gestalten. In einem schwierigen Marktzyklus gewinnen aktives Asset- und Mietermanagement zunehmend an Bedeutung, um die Ertragsseite zu stärken und gleichzeitig die Betriebskosten im Rahmen zu halten.
Neue Herausforderungen durch sinkendes Mietsteigerungspotenzial
Bei Gewerbeimmobilien schwächt sich das Mietsteigerungspotenzial ab, was die Ertragslage beeinflussen könnte. Die Differenzierung der Finanzierungsbedingungen nimmt ebenfalls zu: Bei der Kreditvergabe legen Banken und alternative Finanzierer zunehmend Wert auf die Lage und die Qualität des Objekts hinsichtlich Nachhaltigkeit und Ausstattung. Dies führt zu variierenden Risikoaufschlägen und beeinflusst den Eigenkapitaleinsatz.
Vorbereitung als Schlüssel zur erfolgreichen Refinanzierung
Um Refinanzierungsprobleme zu vermeiden, sollten sich Investoren frühzeitig auf die Kreditverlängerung vorbereiten. Banken und alternative Finanzierer benötigen aktuell mehr Zeit für die Kreditprüfung, weshalb eine rechtzeitige Planung unerlässlich ist. Es ist ratsam, sich nicht nur über die Finanzierungskonditionen der Banken zu informieren, sondern auch über alternative Finanzierungsquellen wie Kreditfonds oder Anleihen.
Verkaufsdruck als Chance für antizyklische Investoren
In Fällen, in denen keine Anschlussfinanzierung realisiert werden kann, bleibt oft nur der Verkauf der Immobilie. Hier bieten sich für antizyklische Investoren interessante Gelegenheiten: Marktgegebenheiten ermöglichen attraktive Einstiegspunkte, da Verkäufer in einer schwachen Verhandlungsposition sind. Bei Neuinvestments kann Fremdkapital zudem wieder als Renditetreiber genutzt werden. Trotzdem erfordert das aktuelle Marktumfeld eine besonders sorgfältige Objektselektion und -prüfung.
Ausblick: Stabilisierung bis Ende 2024, Fokus auf Sondersituationen
Bis Ende 2024 dürfte der Immobilienmarkt seine Talsohle erreicht haben und eine Stabilisierung der Renditen und Preise erwarten lassen. Eine umfassende Marktbelebung ist allerdings vorerst nicht in Sicht. Der Fokus wird daher vermehrt auf renditestarken Opportunitäten liegen, die sich aus speziellen Marktsituationen ergeben.
Insgesamt bleibt die Immobilienbranche gefordert, sich flexibel und proaktiv auf die veränderten Bedingungen einzustellen. Nur so können Investoren und Eigentümer ihre Marktposition langfristig sichern.